Hvad siger vedtægterne?
Foreningens vedligeholdelsespligt
§ 26. Ejerforeningens vedligeholdelsespligt
Ejerforeningen foretager forsvarlig vedligeholdelse og fornyelse af alle ejendommens fælles bestanddele,herunder af døre mod fællesarealer, vinduer, ruder, altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fælles installationer indtil disses forgreninger ind til de enkelte ejerlejligheder.
Ejerforeningens pligt til renholdelse og overfladebehandling af eventuelle altaner, gælder dog kun den udvendige side af disse. Hoveddøre fra den enkelte ejerlejlighed mod trappeopgange og den enkelte ejerlejligheds vinduer er ikke ejerforeningens fornyelses- og renholdelses- vedligeholdelsespligt, ej heller disses udvendige side.
Stk. 2. Ejerforeningen skal udbedre skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der hurtigst muligt ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang og med mindst mulig gene for ejerne.
Stk. 3. Der skal til hver en tid være adgang til ejerforeningens forsyningsrør og er disse / dette blevet dækket eller skjult, vil ejerforeningen ikke påtage sig reetablering af disse installationer ved vedligeholdeller fornyelse af disse forsyningsrør.
Stk. 4.Udfører en ejerforening ikke efter påkrav uopsættelige arbejder, kan enhver ejer forejerforeningens regning lade sådanne arbejder udføre i det omfang,det er nødvendigt for at afværgetruende skade.
Ejerens vedligeholdelsespligt
§27. Ejernes vedligeholdelsespligt
Det påhviler enhver ejer i ejerforeningen at foretage forsvarlig renholdelse, vedligeholdelse og forsvarlig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af sin ejerlejlighed og øvrige områder, hvor ejeren har en eksklusiv brugsret.
Pligten omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftspuds, vinduer indvendigt og udvendigt, indvendige døre, hoveddør mod trappeopgang indvendigt og udvendigt, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør.
Stk.2. Ved udskiftning af vinduer skal følgende iagttages:
a. nye vinduer skal være af træ.
b. Hver vinduesramme skal være delt i tre felter, samt overholde brandmyndighedernes mindstemål.
c. Ydersiden af vinduerne skal være hvidmalede. Ejerforeningen betaler udgifterne til indkøb afgrundmaling og maling mod aflevering af gyldig kvittering.
d. Når man skifter og maler vinduer, er man erstatningspligtig for skader påført ejendommen, herunderfacader og gangarealer.
Stk. 3.Ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele eller ladeopsætte dørtelefoner, antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke.
Stk. 4.Forsømmes en ejerlejlighed groft, eller er en ejers forsømmelse til gene for de øvrige ejere, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Krav herom skal fremsættes skriftligt, herunder ved elektronisk kommunikation. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på ejerforeningens vegne lade ejerlejligheden sætte i stand forden misligholdende ejers regning.
Stk. 5.Ejeren er erstatningsansvarlig for skader forårsaget af installationer, som denne har foretaget.
Det betyder at foreningens vedligeholdelsespligt omfatter vedligeholdelse og skader på:
- Klimaskærm – udvendige vægge, tage.
- Etageadskillelser
- Alle fællesarealer – trappeopgange, yderdøre, haver, vaskehus og meget mere.
- El-forsyning til ejendommen.
- Alle lodrette gennemgående brugsvandsrør i køkkener og toilet/bad (rørføringen har også vandrette sektioner i nogle lejligheder),
- Alle vandrette gennemgående brugsvandsrør og varmerør i stueetagen under etageadskillelsen til 1. sal.
- Alle lodrette gennemgående varmerør i stuer og værelser (rørføringen har også vandrette sektioner i nogle lejligheder),
- Alle lodrette gennemgående gasrør i køkkener (rørføringen har også vandrette sektioner i nogle lejligheder),
- Alle lodrette gennemgående faldstammer, incl. bøjninger undervejs, i køkkener og toilet/bad.
Det betyder at ejerens vedligeholdelsespligt omfatter vedligeholdelse og skader på:
- Døre til og i lejligheder.
- Vinduer
- Alt indvendigt i lejligheden, herunder lofter, gulve, vægge.
- Alle el-installationer i lejligheden.
- Alle vandrør fra vandforsyningsrørene og videre til vandhaner, brusere, toiletter, mm,
- Alle varmerør fra varmeforsyningsrørene og videre til radiatorer,
- Alle gasrør fra gasforsyningsrørene og videre til komfurer og ovne,
- Alle afløbsrør fra vaske, bad, toiletter, mm, der fører til faldstammer.
Forsyningsrør
Når man bor i et hus,, er forsyningssekskaberne ansvarlig for vandrørene frem til en stophane på grunden og frem til forgreningen af kloakken. Herfra er ansvaret ejerens.
Det samme gælder i ejerlejligheder. Foreningen er ansvarlig for vandrørene frem til kugleventilen og faldstammer frem til forgreningen til lejligheden. Alt hvad der går herfra ind i lejligheden er ejerens ansvar – uanset om det er ført udenpå vægge, inde i vægge, lofter eller gulve.
Hvis det er din overbos rør, der er utætte, er det din overbos ansvar og en sag mellem jer.
Forsikringsskader anmeldes her.
Tilskud til faldstammer
Inden for de næste 5-10 år skal foreningen påbegynde en udskiftning af faldstammer. For at gøre arbejdet nemmere og generne mindre anbefaler vi, at du får udskiftet faldstammer ifm. en renovering.
Foreningen betaler for udskiftning af faldstammen, det er dog betinget af, at du tager kontakt til bestyrelsen, så bestyrelsen kan sætte ejendommens VVS firma på opgaven. Kontakter du ikke bestyrelsen, står du selv for udgiften.
Hvad betyder det for dig som ejer?
Det betyder, at du, som ejer, selv rekvirerer håndværker og betaler for arbejde i forbindelse med opgaver inden for §27. Din håndværker laver fejlsøgning, mener de at fejlen er inden for foreningens ansvar, skal du/håndværkeren kontakte bestyrelsen inden udbedring iværksættes. Hvis fejlen skyldes en utæthedhed i din overbos installationer, skal du kontakte din overbo, i så fald er det en sag mellem jer og involverer ikke foreningen.
Det betyder, at du ikke må iværksætte udbedring ved skader inden for §26, men skal kontakte bestyrelsen. Bestyrelsen rekvirer herefter håndværker og aftaler det fornødne med dig og håndværkeren.
Det betyder, at du, som ejer, skal sørge for at en eventuel inddækning af alle ovenstående forsyningsrør og faldstammer kan fjernes.
I forbindelse med vedligeholdelse eller udskiftning af ejendommens rør, skal ejeren af lejligheden selv fjerne inddækningen, så der bliver adgang til rørene. Såfremt inddækning ikke umiddelbart kan fjernes, aftales det mellem ejer og håndværker, hvordan der kan skabes den fornødne adgang (skæres hul eller brækkes ned).
Det sker for ejers regning, ligesom ejer selv betaler for reetablering af inddækningen.
Eksempler – hvem betaler?
- Manglende tryk på vandet i din vandhane, bruser, toilet, mm.
Det er svært at vide om problemet skyldes vandforsyningsrørene eller ligger i dine rør. Du er velkommen til at spørge, om der er arbejde igang eller har været. Hvis der ikke er, må du selv rekvirere og betale håndværker. Hvis håndværkeren mener, at der fejl på vandforsyningsrørene, skal håndværkeren henvende sig til bestyrelsen. - Udluftning af radiatorer, eller problemer med termostaten.
Du betaler selv. - Utætte samlinger.
Kommer an på hvor utætheden er. Læs ovenstående beskrivelse af vedligeholdelsespligt. - Problemer med afløb.
Du kan starte med at høre dine over- og underboer, om de har problemer. Hvis de ikke har, så er problemet nok hos dig, og du må selv rekvirere og betale håndværker.
Er du i tvivl så spørg bestyrelsen.